新州房改三步走 为何只调印花税还不行（2）

ACB News《澳华财经在线》6月1日讯 新州政府发布的住房可负担性计划包分为三步走，近-中-远期各有目标。从近期看，以税收调节需求端两个政策敏感人群：首次置业者与外国买家。通过减税与加税在购房成本上做文章，平衡两端购买力。（详见《新州大力补贴首套房 外国买家被重税 (1)》）
 
博日吉可莲州长甫上任即高举房市政策大旗，将解决住房可负担性放在施政目标首要位置，而其任内首个预算案又发布在即。出于树立声望、稳固民意支持率，她有着强劲动力履行承诺推动近期政策计划落地施行。
 
从外围来看，悉尼房市持续高烧，抑制房价过快上涨，提升市场参与的公平性已成联邦及州级政府共识。通过州内阁审议，加入预算案并通过立法，面临的阻力似乎并不大。而在印花税上做加减法，等同于外国投资者间接为新州的首次置业者分担压力。并且由此产生的巨额税收将充实新州金库，将为下阶段基础设施开发奠定基础。
 
一举多得，似乎满盘只有外国购房者成为输家。
 
最近五年悉尼房价已然翻番，房价上涨之快让大量首次置业者措手不及，家园梦变得愈发遥远。一方面是涉及民生根本的住房可负担性问题，另一方面，经年积累的居民债务风险引发越来越多的担忧。
 
受矿业滑坡打击，澳洲经济基底受到动摇，央行自2011年底开始施行低利率政策，一方面是希望刺激商业投资，同时也寄望于压低澳元，促进出口及非矿行业复苏，房地产振兴是至关重要的一步棋。而随后涌现的房建热潮也着实给澳洲经济带来了急需的活力。
 
近年间，海外，尤其是中国买家的强势涌入，且这股势头经久不歇，多少让澳储行意外。但总体而言，官方对外国买家影响澳洲房市持温和积极看法，主要在于亚洲买家需求占据少数，却拉动外国开发商的投资及新房建设，实质上促进了房产供应。
 
与此同时，低利率政策却带引出了浩浩荡荡的本地房市投资大军，再加上诱人的“只付息”贷款产品，澳洲投资性房贷激增，相关风险快速累积。一段时间以来，澳洲飙升的居民债务比成为了媒体报道的热门话题。
 
澳央行为了平衡经济发展目标，在货币政策上似乎捉襟见肘，而当前降息周期是否结束在学界、商界甚至央行自己，并没有确定的答案。这种情况下，负责信贷政策的澳审慎监管局（APRA）率先砸下了第一锤。
 
自2014年底，澳审慎监管局开始通过约束贷款机构收紧投资性房贷政策，为大银行设下10%的增速红线，按揭贷款市场随后风声鹤唳。及到今年三月，APRA明确表示，要抑制只付息贷款等高风险房贷产品，主要贷款行的按揭政策新规于近期陆续出炉。总体看来，澳洲四大行无论是从投资贷增速控制上，还是资本充足率上都达到了银监会要求。
 
房贷收紧的同时，过去几年累积的房产项目陆续完工，尤其大量公寓投入市场。需求受挤而供应增加作用之下，今年以来悉尼房价出现些许降温，并在4月与五月连续下行。
 
新州选择这个节点再出重锤，似乎可以预见，悉尼房市势必将有一番动荡。不过，政府心中明了，作为最受海外买家，尤其是亚洲投资者青睐的国际性门户城市之一，加税带来的作用将只是暂时。澳洲的居住环境、生活品质、经济基础等优越条件将继续吸引海外投资者涌入。而澳元的持续走软只会刺激更多购房资金涌入澳洲。
 
由此看来，新州住房政策计划包三点中有两点落脚在住房供应上就显得的不足为奇。

 
新州未来四年全速开发住房 启动“涡轮增压”(3) 

ACB News《澳华财经在线》6月1日讯 新州政府发布的住房可负担性计划包分为三步走，近-中-远期各有目标。从近期看，以税收调节需求端两个政策敏感人群：首次置业者与外国买家。通过减税与加税在购房成本上做文章，平衡两端购买力。（详见《新州大力补贴首套房 外国买家被重税 (1)》）
 
Richlink Capital 嘉富诚基金公司（澳洲）CEO Stuart Keighran在接受《澳华财经在线》采访时表示，
中长期来看，加大供应才是解决新州住房可负担性问题的根本途径。首先是在现有基础之上增加“合理价位”的住房供应，与此同时，要加速基础设施建设，支持更多社区的繁荣发展。
 
据澳统计局数据，截至到4月年度，新州共有7.2万套新房批建，相比于2011年的3.5万套翻升一倍。即便如此，仍抵挡不住悉尼房价的快速上涨。澳储行前行长史蒂文斯喟叹，“市场的供应侧难于跟上需求增长步伐”。

新州政府估计，悉尼现阶段仍欠缺10万套房的供应。“我们要确保在正确的地方释放土地、推出正确的房型以保持我们本地特色”。两个“正确”意味深长，而新州政府将在这场住房开发热潮中发挥强势的促进引导作用。
 
根据计划，政府将从五个方面促进供应：
 
加速行政审批：提升市政厅独立评审组的地位，确保开发申请得到高效处理，及规划流程的诚正性。 
加速设计优良的低密度房屋（双层排屋、双拼、三层联排）的开发审批。 
加速优先片区及优先增长区的开发活动，在精选区域增加3万套房（下图）。 
向各市政厅提供最高250万澳元，用于加速推进环境发展计划，以开放和释放新的住房地块。 
成立新的部长联动任务小组，专注于住房可负担性问题。设定有明确时限的州长优先政策目标，即未来四年平均每年要保证6.1万套房完工。为此还有两个具体的辅助性目标：到2019年，90%的住房开发审批必须在40个工作日内完成。到2020-21，由州政府主导进行的重新区划工作可实现每年在条件适当地区新增1万套房。
 
整个纲要突出“加速”二字。博日吉可莲州长在演讲中还用到了“涡轮增压”这个词，强调将通过快速大量的住房供应为房价施加下行压力。
 
日渐扩张的优先片区与增长区【点击放大】

图片来源：NSW GOV
 
新州政府将扩展悉尼地区的增长及复兴优先片区的覆盖面，以增加约3万套房。确保下列地区住房供应切实增长。
 
Belmore/Lakemba
Burwood/Strathfield/Homebush
Campsie/Canterbury
Cherrybrook (government land)
Frenchs Forest
Glenfield
Leppington town centre
Anzac Parade corridor
Riverwood
Schofields town centre
Seven Hills/Wentworthville
St Leonards/Crows Nest
Telopea
Turrella/Bardwell Park
Westmead.