楼市监管风暴来了，澳联储就不加息了？大摩： 加息在后年，监管会更严
 
ACB News《澳华财经在线》4月13日讯 从三月底以来，澳洲的房地产调控政策强势来袭。这套“组合拳”包括：
 
银行“只还利息”类贷款不能超过30%，对房贷价格比（LVRs）超过80%的加以限制，并严格审查超过LVRs 90%的贷款；
投资房贷增速不得达到或超过10%；
重新审查还款能力计算标准；
严格限制高风险房贷增长，包括高房贷利率比贷款、高房贷价格比贷款以及超长时间贷款。
 
最近审慎监管局主席进一步透露，今年中期将要求银行提高资本金，据市场估计，银行需要补充的资本金将达到200亿澳元左右。
 
面对突然到来的监管风暴，各大银行的第一反应是上调房贷利率。目前各大银行的投资房贷利率平均上调了23-38个基点，并仍在继续上调的路上。
 
但是，另一方面，澳联储会不会祭出最后的尚方宝剑——加息？毕竟澳联储主席Lowe在4月5日的讲话中重点强调了对房地产市场“不平衡”的担忧。
 
摩根斯坦利（大摩）在最新的报告中认为，澳联储已在高失业、低通胀和楼市泡沫中陷入两难的境地，很可能会将当前1.5%的利率维持到2019年。对于楼市，金融监管机构这次打算全力依靠收紧银行信贷来调控，并且未来调控政策还会继续加码。
 
2年前的“监管风暴1.0”，效果如何？

如果说现在监管层掀起了又一场监管风暴，可以说与两年前那场监管风暴是一脉相承的。大摩报告中回顾了当前“监管风暴2.0”的前世——“监管风暴1.0”。
 
2014年12月，面对“失控”的房价，审慎监管局（APRA）、证券与投资委员会（ASIC）和央行（RBA）一致决定对房地产市场进行干预。APRA对银行投资房贷款设定了10%的增长上限，ASIC调查银行是否违反了消费者信贷规定，重点对象即“只还利息”类房贷。
 
大摩认为，“监管风暴1.0”在抑制房地产市场过热的问题上取得了“一定的成效”。例如，新增房贷中投资房贷款比例有了明显的下降，从2015年第2季度的43%下降至2015年第4季度的30%，同期投资房贷款的增速从11%回落到4%，并且清盘率和调查显示的房价期望值也下降了。
 
“监管风暴1.0”最后交出的成绩单是：悉尼房价的年增速从2014年和2015年的16%回落到2016年3月前的7%。
 
如果这个势头继续保持下去，楼市可能不会有今天的过热之虞。但2016年出现了一个转折，这个转折主要来自三个因素。
 
一是去年5月和8月，央行连续两次降息，总共降息50个基点。二是政府提高了养老金税，这使得房产投资有了更大的避税优势。三是银行和贷款机构的房贷业务竞争加剧。
 
在这些因素推动下，楼市烈火重燃。从去年至今，悉尼和墨尔本的房价年增速分别达到了20%和17%。如果从2013年的价格对比看，这两个城市的房价分别上涨了80%和70%。全澳家庭债务与GDP之比高达123%，远高于其它发达国家80-100%的水平。
 
监管风暴副作用——失业率继续走高

ACB News《澳华财经在线》报道，毫无疑问的是，随着“监管风暴2.0”的推进，楼市的降温是必然的趋势。目前的房屋建设，尤其是公寓建设增速已经开始放缓。于是另一个矛盾开始浮现：楼市降温很可能使失业率进一步上升。
 
大摩报告指出，目前广义的建筑业从业者占了劳动力市场的9%，比矿业繁荣时期的矿业从业者比例还高。如果当前的形势发展下去，建筑业会有15-20万全职工作者失业，也就是说，劳动力市场中将要出现1.6%的失业者。
 
再考虑到GDP增长缓慢的因素，报告预计，到2018年第1季度，失业率将达到6.4%。
 
今年2月14日，澳联储主席Lowe在对国会的证词中说：“现在出现有样一个提议——包括我自己的决策团队——当前应当降息以刺激就业增长，将失业率降低一些，并使通胀率快点提高。我认为这是很有道理的。但是反对的理由是，在当前的环境下，进一步降息会促使人们去借更多的钱。当借贷更多的时候，会将房价推得更高。如今借贷主要是为了买房，而不是用于其它消费，因为债务水平很高而收入增长很低。”
 
所以澳联储需要权衡的是，降息会刺激就业，但会使房地产市场更加脆弱，这是个相当艰难的抉择。
 
美国再加息，澳联储还会继续沉默？

3月份美联储加息，澳洲央行采取了按兵不动的策略。那么问题是，美联储继续加息的话，澳洲央行会如何应对？
 
大摩对美国经济走势是乐观的。报告预计今年第4季度到明年第3季度，美国的通胀率会达到2.1%，失业率会在今年底降到4.6%，明年底进一步降到4.4%。因此美联储就更有加息的底气，可能2017-2018年美国基准利率将会上调到2.25-2.50%。
 
这对澳联储来说是件可怕的事。报告认为，虽然全球经济有复苏的迹象，但是澳大利亚很难与这一轮复苏同步。原因是虽然铁矿石出口有所增加，但由于价格波动性较大，政府和矿业公司都不愿再增加新的矿业投资。此外联邦政府和州政府今年有望扭转财政赤字。对于政府来说，看到标普下调AAA主权信用评级也是不可接受的事。
 
因此当全球都加入“积极财政政策+紧缩货币政策”的行列时，澳联邦政府并没有使用积极财政政策的动力。
 
报告给出的判断是：“我们看到，就业市场不振和家庭债务高企，阻止了澳联储跟随美联储的加息步伐，尤其是单位劳动力成本和通胀率如此不利。美国、英国和新西兰的失业率都是百分之四点几，日本不到百分之三，相比之下，澳洲的失业率已经升到了5.9%，并且随着公寓建设的放慢，还可能会进一步上升到6.4%。
 
“简而言之，我们认为，低利率政策维持的时间越长，就越难以改变，家庭杠杆也越来越高，这就使未来加息的杀伤力更大。……2016年的一项研究估计，澳洲有18%的家庭属于‘紧流动性’家庭，即他们的财富大部分是非流动性的，比如退休金和房产。”
 
综合各方面因素，大摩推翻了此前“2017年第3季度央行降息”以及“2018年第2季度央行加息”的判断，认为在2019年以前进退两难的澳联储会将调控楼市的任务全盘放在“监管风暴2.0”上，从而一直维持1.5%的利率不动。
 
如果到2019年，经济接近了2-3%的通胀率，就业市场改善，央行就会加息，以“修复”脆弱的金融系统，确保金融市场的稳定。
 
监管风暴将来得更猛烈？

既然“监管风暴2.0”担当了楼市调控的重任，未来还会怎样演变？
大摩认为，当前的监管措施会对房产投资和家庭杠杆带来持续的影响。其中最值得关注的是， “只还利息”类按揭贷款如果转成还本付息类贷款，将会产生怎样的影响？
 
报告指出，投资者的银行还款额可能会增加50-70%。如果做一个整体的计算，“只还利息”类按揭贷款比例降低10%，会导致家庭现金流减少30亿澳元；如果平均按揭利率上升14个基点，家庭现金流还要进一步减少20亿澳元。
 
报告认为，下一步监管的重点是银行的风控。监管层会审核银行的房贷风控措施，收紧借贷标准。此外，APRA及其他监管机构还会对不同城市的投资贷款比例和借贷标准做出进一步的限制。
 
还有一个目前监管风暴没有“吹到”的领域是交叉抵押贷款。大摩报告预测，监管层接下来很可能要禁止或惩罚交叉抵押贷款类的投资，确保房贷首付均以流动资产，而非抵押已有房产的形式支付。

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